La haute juridiction a été fluctuante sur la question.

Elle a d’abord retenu que seul le propriétaire au moment du sinistre a droit à l’indemnité d’assurance (1^ère civ. 18 juillet 2000, n°98-12.272).

Puis au contraire que ce sont les acquéreurs qui peuvent y prétendre (2^ème civ. 4 novembre 2010, n°09-71.677).

Elle est ensuite revenue à sa première solution, énonçant que le bénéficiaire de l’indemnité est le propriétaire au moment du sinistre (2^ème civ. 7 avril 2011, n°10-17.426).

Elle a encore fait un revirement en disant que l’acquéreur de l’immeuble a qualité à agir en paiement de l’indemnité même pour les dommages antérieurs à la vente (3^ème civ. 7 mai 2014, n°13-16.400).

Par un arrêt du 7 mars 2019 (n°18-10.973) publié au bulletin, la 3^ème chambre civile a eu de nouveau à se prononcer sur le bénéficiaire de l’indemnité d’assurance en cas de vente du bien.

La Cour d’appel de Douai a retenu le 26 octobre 2017 que l’acheteur n’est subrogé dans les droits du vendeur que lors du transfert de propriété, et que c’est au jour du sinistre que doit être appréciée la qualité de propriétaire.

La Cour de cassation censure au motif que « sauf clause contraire, l’acquéreur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l’indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété ».

Ainsi, l’acheteur n’a pas seulement droit à l’indemnité lorsqu’il était propriétaire lors du sinistre, mais également (sauf clause contraire) pour un sinistre antérieur dès lors que l’indemnité n’a pas encore été versée.

La Cour de cassation confirme ainsi sa dernière jurisprudence.

L’acte de vente doit donc être étudié avant le versement de l’indemnité, pour le cas où le vendeur se serait réservé le bénéfice de l’indemnité.

En l’absence de clause, l’indemnité devra être versée à l’acheteur … sauf nouveau revirement de jurisprudence.