Un arrêt de la 3ème chambre civile du 12 juillet 2018 (n°17-20.696) porte sur l’hypothèse d’un incendie survenant dans une partie louée d’un immeuble ayant un propriétaire unique et plusieurs locataires, décision qui n’est pas isolée (3ème civ. 19 mai 2004, n°02-19.730), ce qui confirme l’intérêt de la solution.
La Cour de cassation retient un principe de responsabilité du propriétaire à l’égard des locataires victimes (ceux dans les locaux desquels le feu n’a pas pris naissance) fondé sur le droit à une jouissance paisible de l’article 1719 du code civil.
Le propriétaire ne peut s’exonérer que par la force majeure, ce qui revient à faire peser sur lui une présomption de responsabilité similaire à celle dont il bénéficie sur le locataire responsable par l’effet de l’article 1733 du code civil.
La jurisprudence est intéressante en ce qu’elle donne au locataire victime un responsable qui aurait pu lui manquer sur le fondement de l’article 1242 (1384 ancien) alinéa 2 du code civil, en l’absence de preuve d’une faute.
Il serait logique que, par la combinaison de cette règle et de l’article 1733 précité, le propriétaire se voit responsable à l’égard des locataires victimes mais soit garanti par le locataire « auteur », ce qui revient en définitive à faite porter sur son assureur l’entière charge du sinistre.
En outre, si elle a été dégagée par la Cour de cassation pour ce cas spécifique d’une unicité de propriétaire, la solution conduit à s’interroger sur la possible extension de sa portée à l’hypothèse plus classique d’un immeuble comportant plusieurs bailleurs.
Il n’est pas exclure que, au même visa de l’article 1719, la responsabilité du bailleur du seul locataire victime (ie le bailleur non propriétaire du local d’où l’incendie est parti) soit retenue, ce qui le placerait dans une position différente de celle du bailleur unique puisqu’il ne bénéficierait pas de la garantie du locataire responsable fondée sur l’article 1733.
Le régime des responsabilités en cas d’incendie pourrait utilement faire l’objet d’une réflexion globale par le législateur.
