Il est de jurisprudence que la victime n’a aucune déduction du vieux au neuf à supporter : la réfection ou la reconstruction doit être supportée par le responsable au coût du neuf, quel qu’ait été l’état du bien immobilier avant la survenance du dommage.

La raison est que « déduire des frais de la remise en état le coefficient de vétusté correspondant à l’âge du bâtiment ne replacerait pas la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, puisqu’elle supporterait alors injustement une dépense supplémentaire rendue nécessaire par la faute du tiers ».

La solution est constante (2^ème civ., 8 avril 1970 : Bull. civ. 1970, II, n° 111 ; 2^ème civ., 16 décembre 1970 : Bull. civ. 1970, II, n° 346 ; 2 ^ème civ., 14 juin 1995, n° 93-16.667 ; 3 ^ème civ., 24 févr. 1998, n° 96-17404 ; 3 ^ème civ., 6 mai 1998, n° 96-13.001 ; 2 ^ème civ., 23 janvier 2003, n° 01-00.200 ; 2 ^ème civ., 25 novembre 2004, n° 03-18.220 ; Crim., 24 févr. 2009, n° 08-83.956 ; 3 ^ème civ., 1er déc. 2009, n° 08-18.296 ; 3 ^ème civ., 12 janv. 2010, n° 08-19.224 ; 3 ^ème civ., 6 nov. 2013, n° 12-25.816 ; 3^ème civ. 19 février 2014, n°13-12.171 ; 2^ème civ. 5 février 2015, n°13-22.087).

Elle connaît cependant des exceptions.

La première est lorsque la reconstruction est impossible.

Des immeubles s’effondrant car bâtis sur une champignonnière ne pouvant pas être reconstruits sur place, l’indemnité a été fixée non à hauteur de la valeur de reconstruction mais de la valeur vénale  (2 ^ème civ., 23 nov. 1988, n° 87-16.965).

Ainsi, en l’absence de possibilité de reconstruction, la valeur doit être celle de remplacement, c’est-à-dire l’acquisition d’immeubles similaires, avec donc une prise en compte de la vétusté.

Cette solution a été confirmée (3^ème civ. 8 avril 2010, n°08-21.393 ;  3 ^ème civ., 7 sept. 2017, n° 16-15.257 ; 2^ème civ. 9 décembre 2010, n°09-16.862, hypothèse d’un immeuble dont la destination était compromise).

La seconde est en cas de défaut d’entretien de l’immeuble.

Ainsi, « lorsque le mauvais état d’un immeuble résulte d’un défaut d’entretien comme cela est le cas en l’espèce, il est normal que le propriétaire responsable de ce défaut d’entretien subisse les conséquences de sa propre carence » (2 ^ème civ., 31 mai 1989, n°88-13.567).

Un arrêt rendu par la Chambre criminelle de la Cour de cassation le 15 janvier 2019 s’inscrit dans cette jurisprudence.

Un immeuble, incendié par des mineurs, ayant été antérieurement déclaré par l’administration en état d’abandon manifeste, la valeur de reconstruction (325.184 euros) est écartée.

La valeur vénale (10.671 euros)  doit donc être retenue, estimée au jour où le juge statue.

Cet arrêt confirme ainsi que, lorsque l’état du bien le justifie, il peut être exceptionnellement dérogé à la règle de l’indemnisation en valeur à neuf.